中国房地产行业分析报告

中国房地产行业分析报告 （2008年3季度）

【摘要】 2008年1～9月，全社会固定资产投资为99870.71亿元，同比增长27.6%，增幅比去年同期上升1.2个百分点。其中，房地产开发投资21277.69亿元，同比增长26.5%，增幅下降3.8个百分点。 　　2008年1～9月，全国完成购置土地面积27536.73万平方米，同比下降2.9%，同比去年增幅下降了20.7个百分点。全国土地开发面积17887.89万平方米，同比下降1.6个百分点，同比去年增幅下降了12.9个百分点。 　　2008年，全球房地产市场降温蔓延给我国住房投资和需求造成较大的心理冲击，推动房地产市场向下调整。房价涨幅逐渐回落，部分一线城市下跌明显，例如上海房价环比出现负值、广州和深圳房价同比和环比均出现负值。而受部分大城市房价下调、退房现象增多的影响，消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，市场交易呈现"量跌价滞"的局面。虽然房地产开发投资继续较快增长，但企业资金来源增速持续回落。截至2008年8月底，房地产开发企业资金来源增速已降至2004年以来的最低水平，开发商资金回笼压力加大。 　　2009年，在全球房地产市场形势严峻、国内经济增速放慢的背景下，房地产市场调整将加剧。受住房需求不旺、房价预期回落、市场前景看淡的影响，房地产开发投资增速将出现大幅度降低，在2008年基数较高的基础上，预计2009年房地产开发投资增速有可能下滑到10%以下。房地产市场有可能从"量跌价滞"发展为"量价齐跌"，大城市房价跌幅将超过中小城市，高档住宅价格回落幅度将超过中低档房。 　　为了避免房地产市场过度调整，预计2009年房地产调控政策将坚持以"稳"为主，合理引导房地产市场，防止房价大起大落，促进房地产市场稳定发展。

*************************************************************************************** 目　　录

Ⅰ　2008年3季度房地产行业总体运行状况 一、房地产开发投资完成情况 二、资金情况 三、土地购置及土地完成开发情况 （一）土地购置面积 （二）土地开发面积 四、建设情况 五、销售情况 （一）商品房销售情况 （二）商品住宅销售情况 Ⅱ　2008年9月国房景气指数情况 一、房地产开发投资分类指数为103.22 二、资金来源分类指数为95.13 三、土地开发面积分类指数为95.69 四、房屋施工面积分类指数为104.56 五、商品房空置面积分类指数为103.54 Ⅲ　2008年9月全国70大中城市房价情况 一、新建住房销售价格同比上涨3.9% 二、二手住房销售价格同比上涨2.6% 三、新建非住宅销售价格同比上涨3.0% Ⅳ　2008年三季度房地产市场运行特点分析 一、全球房地产市场形势严峻，国内开发商和购房者信心受到冲击 二、市场趋冷，房屋销售大幅下滑 三、保障性住房供给不足，结构失衡矛盾难以有效解决 四、房价涨幅回落，部分一线城市下跌明显 五、资金来源增速回落至2004年以来最低水平，企业资金压力加大 Ⅴ　2009年房地产业发展趋势预测 一、房地产投资增速将大幅回落 二、投机需求和自住需求受抑制 （一）自住性需求者的支付能力和购房意愿下降 （二）投机性需求减少 （三）房价继续向下调整 三、房地产政策取向分析 （一）改善供给结构，完善住房保障政策 （二）加大对自住性购房需求的支持力度 （三）完善房地产信贷政策，防止金融风险 （四）加快房地产融资模式多元化发展步伐 （五）建立科学的住房消费模式，提倡"租、购"并举

图表目录

图表 1　2008年1～9月全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况 图表 2　2008年1～9月各地区房地产开发投资状况 图表 3　2008年1～9月房地产开发投资总额增速超过30%的地区 图表 4　2008年1～9月商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况 图表 5　2008年1～9月各地区住宅房地产开发投资状况 图表 6　2008年1～9月房地产开发投资比重情况 图表 7　2008年1～9月经济适用房占商品住宅比重 图表 8　2008年1～9月全国房地产开发到位资金情况 图表 9　2008年1～9月资金来源情况 图表 10　2008年1～9月全国土地购置情况 图表 11　2008年1～9月购置土地面积增速超过30%的地区 图表 12　2008年1～9月全国开发土地情况 图表 13　2008年1～9月完成开发土地面积增速超过30%的地区 图表 14　2008年1～9月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况 图表 15　2008年1～9月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况 图表 16　2008年1～9月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况 图表 17　2008年1～9月各类型商品房销售面积 图表 18　2008年1～9月商品房销售面积增速下降超过30%的地区 图表 19　2008年1～9月销售面积大于竣工面积超过800万平方米的地区 图表 20　2008年1～9月各类型商品房销售额 图表 21　2008年1～9月商品住宅销售面积增幅超过20%的地区 图表 22　2008年1～9月商品住宅销售面积增幅下降超过20%的地区 图表 23　2008年1～9月商品住宅销售面积大于竣工面积超过800万平方米的地区 图表 24　2007年～2008年9月全国房地产开发景气指数趋势图 图表 25　1998～2008年9月房地产供求变化情况 图表 26　2007年以来我国经济适用房和住宅投资情况 图表 27　2007年以来70个大中城市房屋销售同比价格指数 图表 28　2008年1～8月部分一线城市新建商品住宅销售价格变化情况 图表 29　2004年以来房地产开发企业资金来源增长情况 　　　本报告图表如未标明资料来源，均来源于"中经网统计数据库"